卫健委数据表明，我国60岁以上的人口占比超过了10%，且这一比例呈现上升趋势，预计在“十四五”末期将超过20%，在2035年将超过30%{1}。联合国预测2035年中国人口平均寿命将达到78.83岁，到2050年将达到81.8岁{2}，中国人口老龄化的问题迫在眉睫。在此背景下，借鉴国外创新型养老金融模式的住房反向抵押养老保险应运而生。在住房反向抵押养老保险模式中，达到一定年龄的老年人能够将其独立拥有的产权明确的房屋在保留居住权的前提下向保险公司设定反向抵押，保险公司根据房屋评估价值向老年人支付养老保险金。直至老年人去世后，保险公司通过折价、变卖或拍卖等方式处置房屋，并以处置所得为限实现债权。

一、我国发展住房反向抵押养老保险的现实基础

住房反向抵押养老保险是对我国“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务体系布局的积极响应，兼顾“在地养老”与“资产为本”，以实现“老有所居”和“老有所依”为最终目标。正因如此，在我国推广住房反向抵押养老保险这一“以房养老”模式兼具必要性和可行性。

（一）“三支柱”养老保障体系的发展要求

自新中国成立以来，我国养老保险体系已然发生了巨大的变化。虽然我国的“三支柱”养老保障体系已经初具规模，但随着我国养老问题的加剧，“三支柱”养老保障体系仍然面临巨大的挑战。一方面，第一支柱“基本养老保险”在我国的养老保障体系当中处于绝对大幅的占比，由此也导致了政府支付养老金缺口风险的危机。根据预测，我国基本养老保险的收支缺口在2020年至2030将达到8万亿到10万亿，且由于2019年推出的“双降”政策属于长期制度安排，替代率逐渐下调是大势所趋{3} 。另一方面，我国养老保障制度当中的第二支柱“企业年金、职业年金”，以及第三支柱“个人商业养老保险”的补充作用未得到充分发挥。对比国际劳工组织提出的养老金替代率最低限额[1]，我国相关数据所展现出的基本养老保险替代率明显低于平均水平{4}。

随着市场经济的不断发展，第三支柱“个人商业养老保险”在我国的养老保障体系中显示出日益重要的作用。从必要性看，第一支柱替代率将面临长期的趋势性下降压力，第二支柱不能覆盖日益庞大的新业态灵活就业群体；从可行性看，中国居民储蓄率位居世界之首，日益成长的中等收入群体具备参加第三支柱的需求和经济能力。住房反向抵押养老保险属于“创新型”商业保险，其制度设计符合“就地养老”和允许老年人“自由规划”养老保险金的宗旨，使得老年人的晚年生活能够更符合其本人及家庭的期待，契合我国国家治理体系的多元化和治理能力现代化的发展需求及前进方向，是养老保障体系的一种重要的创新模式。

（二）盘活不动产价值从而“刺激消费、扩大内需”

在我国家庭总体资源的分布当中，房产无疑是绝大多数家庭占比最大的财产，形成了一批“房产富人，现金穷人”的现象。相关数据显示，我国自有住房拥有率为89.68%，远远高于世界平均值63%{5}。有关学术机构曾估算得出，我国一线城市的房产价值占家庭净资产总额的79%（二线城市为67%，三线城市为66.4%）。相比于英国的36.8%与美国的28.7%，我国的房产财富占比远高于发达国家水平。此外，我国公民的房产财富占比随着年龄的增长而增高，60岁及以上的个人房产财富占比甚至高达82.3%{6}。由此可知，住房反向抵押养老保险在我国开展具备有利的物质基础。

多年来，由于我国养老保障制度的体系建设存在不足，包括养老资金不足、医疗费用高、子女购房费用的顾虑，公民在进入老年阶段时存在抑制消费观的问题。这也间接导致了市场经济运作的停滞与低迷，青年人被动陷入了低财富积累、高养老负担的窘境。因此，只有采取一定的方式盘活老年人的不动产价值，才能进一步消除老年人对养老问题的后顾之忧，有提高激市场的消费水平，最终实现资源配置的“帕累托最优”。随着保险体系的不断完善，国家治理现代化视域下我国多层次社会保障制度的发展同时赋予了保险制度参与社会治理的风险规制工具属性{7}。住房反向抵押养老保险制度从一定程度上能够有效降低社会储蓄率，提高固定资产价值的流动性，平衡代与代之间的资源传承，优化公民的资源配置，从而进一步丰富商业养老保障体系的层次，实现我国“双循环”的发展格局下拉动内需、促进消费的目标{8}。

二、我国发展住房反向抵押养老保险的具体实践

我国住房反向抵押养老保险的发展是在目标、定位及路径并不清晰的前提条件下通过试点运行的方式逐渐明朗化的，是一种自下而上的运营策略。在住房反向抵押养老保险这一舶来制度本土化的过程中，一方面政府展现了大力发展住房反向抵押养老保险制度的决心，另一方面保险公司也在试点运行的过程中作出了敢于创新的努力。

（一）我国住房反向抵押养老保险的政策支持

自2013年9月国务院首次提出在我国发展住房反向抵押养老保险的政策倡议时起，住房反向抵押养老保险就正式进入了我国商业养老保险的视野之中。通过数年来各个监管部门相继出台的政策支持，以及在全国范围内的试点开展，我国的住房反向抵押养老保险的推广已初见成效。具体而言，我国相关行政部门对开展住房反向抵押养老保险提供的政策支持经历了四个阶段，即前期铺垫阶段、试点尝试阶段、扩大范围阶段和平稳发展阶段。

根据已发布的政策文件不难看出，相关行政部门对住房反向抵押养老保险在我国的发展持以下的态度：一方面是抱有积极尝试的意向，通过不同部门出台的政策扶持，为住房反向抵押养老保险在我国的开展奠定了坚实的基础；另一方面仍然带有顾虑和迟疑，考虑到住房反向抵押养老保险在我国可能存在“水土不服”的情形，采取了“四个城市试点——多个城市试点——全国范围铺开”的循序渐进的发展路径，同时也在试点的过程中不断总结经验，结合我国养老市场的特点寻求住房反向抵押养老保险的改进方案，详见表1。

表1我国住房反向抵押养老保险不同阶段的政策支持

（二）我国住房反向抵押养老保险的试点情况

2015年3月27日，原保监会正式批复幸福人寿保险股份有限公司（以下简称“幸福人寿公司”）经营“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”（以下简称“房来宝”）的商业养老保险项目（保监许可〔2015〕280号）。这一项目是我国住房反向抵押养老保险市场上第一个推出的产品。2016年10月9日，原保监会批复了我国第二款住房反向抵押养老保险产品，即中国人民人寿保险股份有限公司所推出的“安居乐”住房反向抵押养老保险（保监许可〔2016〕1015号）。然而令人感到可惜的是，“安居乐”住房反向抵押养老保险虽经原保监会批准，却未实际投入运营。

直至今日，我国的商业养老保险市场尚未有其他保险公司开展住房反向抵押养老保险业务，幸福人寿公司成了我国住房反向抵押养老保险产品的唯一经营主体。与此同时，幸福人寿公司针对住房反向抵押养老保险目前也仅推出了“房来宝”这一款产品。因此，“房来宝”在我国的住房反向抵押养老保险的市场上，既是“首个”，也是“唯一”。根据“房来宝”的经营数据显示，截至2023年3月底，幸福人寿公司已发放养老金8816万元，参保客户人均月领取养老金近8000元，房产抵押总值3.3亿元。但是，从参保人数来看，仅有213位老人（146户家庭）参与该项目，实际参保情况低于产品推出时的预期{9}。

由此可见，我国住房反向抵押养老保险的试点运行情况“叫好不叫座”。一方面，从住房反向抵押养老保险的投保群体和投保意愿来看，尽管老年人能够从保险公司获得一笔十分可观的稳定的养老保险金，但是我国目前的住房反向抵押养老保险市场反应仍然比较冷淡，相比于我国日渐庞大的老年人群体，参与住房反向抵押养老保险的老年人比例较低，住房反向抵押养老保险产品试点的效果不甚理想。另一方面，从住房反向抵押养老保险的实际运行和政策支持来看，在我国住房反向抵押养老保险试点中，虽然政府进行了一定的政策引导和制度扶持，但受制于各种因素的影响，住房反向抵押养老保险制度在解决我国人口老龄化问题，以及商业养老市场低迷的问题上发挥的作用十分有限。

三、我国发展住房反向抵押养老保险的困境分析

在我国住房反向抵押养老保险近十年的改革与探索过程中，既充满了市场活力与制度创新，也不可避免地存在着不少发展弊端与历史局限，未脱离“政策直接治理、制度与理念混沌、权利义务及法律责任不明确”的窠臼。

（一）不同视角下的发展困境

当前，我国住房反向抵押养老保险面临着不同视角下的发展困境：于行政部门而言更习惯操作得心应手的“政策”，难以适应住房反向抵押养老保险的制度创新；于投保主体而言难以了解住房反向抵押养老保险的运行模式；于保险公司而言缺乏对住房反向抵押养老保险经营风险的有力保障。

1.政府视角：基本法律制度及运行规范的缺失

住房反向抵押养老保险制度信任体系的构建无法离开相关法律原理的解读和相关法律制度的完善。较为遗憾的是，作为一种舶来制度，住房反向抵押养老保险的制度设计与我国现有的法律制度之间无法形成良好的衔接与适应。尤其是当政策与法律之间因变化而导致相互内外冲突时，无论是从住房反向抵押养老保险投保主体与保险主体的主体维度，还是从权利义务的内容维度，均很难找到明确且具体的法律规定及依据。与此同时，根据我国现有的保险业与银行业等金融行业实行的“分业经营”模式，保险公司无权开展信贷业务及股票证券在内的金融投资项目，难以满足其住房反向抵押养老保险进一步寻求经营动力和利润空间的需求。目前，我国住房反向抵押养老保险法律规范缺位的情形也使得司法审判机构在审理相关纠纷时无据可依，十分不利于这一制度的可持续发展。

2.投保人视角：信息不对等所带来的投保信任危机

根据《2020年国人养老准备报告》所载明的内容，对个人的养老计划，22%的受访者表示从未进行过认真的思考和规划，69%的受访者表示虽然有些许想法但从未具体制定或实施{10}。这种差距体现在交易进行时信息不对等的信任危机{11}，住房反向抵押养老保险涉及对资产价值、健康与寿命、养老照料费用，以及给付机构等各方面的评估，涵盖了大数法则之下保险运营成本的核定与计算。接受住房抵押提供养老资金的金融机构依靠一定的标准来完成定价计算，是一个“抽象”的认知体系和评价系统。信任是家庭通过具体事件感知和长期积累的结果{12}，这种“抽象系统”自带的神秘感和复杂性是老年人对住房反向抵押养老保险望而却步的原因之一，即使面对资源配置优化的优势，老年人的风险认知和产品信任仍然不足。

3.保险人视角：经营风险所导致的经营积极性不足

住房反向抵押养老保险的市场参与度低、供需失衡的困境形成原因是双向的，除了投保人一方受到固有的传统养老观念的束缚之外，保险公司在运营过程中所要面临的经营风险所致的经营积极性不高则是另一方面的原因。根据“保险金之谜”（Annuity Puzzle）的理论，投保人从保险产品上获得的收益受到了理性因素（如市场接纳程度、管理成本）及行为因素（如信息披露、产品解释）等方面的影响，这也直接体现为保险公司的经营风险{13}。一方面保险公司需要承担被保险人的长寿风险。由于住房反向抵押养老保险的具体履约期限与老年人的寿命长短相关，平均的业务期限久于一般的保险产品，保险公司需要投入的资金成本较大。另一方面保险公司要承担房产波动的风险。反向抵押房产的处置与变现是住房反向抵押养老保险制度当中的关键环节，一旦发生房价严重下跌的情形，将导致保险公司陷入资金链断裂的危机之中。

（二）发展困境的成因分析及优化思路

面对引入住房反向抵押养老保险过程中出现的许多与中国市场无法适应的制度构建问题，需要针对发展困境进行因地制宜的优化，才能实现住房反向抵押养老保险制度在我国长久稳定的发展。

1.以法治手段弥补金融创新的不确定性

住房反向抵押养老保险作为一项特殊的保险制度无法被我国现有的保险法律体系下的保险种类简单概括，随着政治、经济和社会等变化，我国住房反向抵押养老保险相关的政策制度也随之不停作出调整。市场经济发展离不开法治环境的建设，明确的法律规定则是消解金融创新所带来的不确定性的有效手段。一方面，法治是所有治理手段中最为稳定有效的方式之一，从法律制度研究的角度看待住房反向抵押养老保险当中所存在的问题，有助于实现产品的风险控制与现有的法律体系相连接，能够对住房反向抵押养老保险在实践过程中遇到的具体问题作出法治化回应。另一方面，通过对住房反向抵押养老保险的国内外运行模式进行对比，进一步思考我国现有制度的不足之处，从而提出与住房反向抵押养老保险相关领域的立法、修法意见，实现法律制度与具体实践之间的衔接与调试。

2.以信息公开增加反向抵押的可接受度

尽管住房反向抵押养老保险致力于保障“失独老人”“空巢老人”在内的老年群体的物质需求和经济支持的需要，但是由于其金融属性下产品设计的复杂性，老年人难以对其中的交易流程和法律关系有系统全面的了解。这意味着住房反向抵押养老保险应当注重在社会链式关系下“以房养老”潜在需求的释放，以及信息透明度建设。在还未签订合同之前，需要强调保险合同下以社会契约论为理论基础的“善意”，这种“善意”可进一步解读为“诚信”的内涵，其关键的因素在于通过当事人对交易情况毫无隐瞒地披露，减少信息偏差。因此，为了实现住房反向抵押养老保险合同双方的利益平衡，遵循保险法视角下的最大诚信原则，应当对双方权益过度失衡的情形进行有效制约，构建相关的信息披露和诚信监督机制。

3.以政府保障促进产品运行的稳步发展

住房反向抵押养老保险的最终履行状况受老年人“长寿风险”、房价波动风险等动态性与偶然性因素影响，具有“射幸性”。由于住房反向抵押养老保险是商业保险参与社会治理的一次重要尝试，以福利理论为基础，有机统一公共利益与个人利益{14}，导致保险公司需要承担较大的经营风险。我国住房反向抵押养老保险的制度构建虽然不能忽略商业养老保险的资本属性，但更应当融入中国特色，强调社会主义下的“公共利益”。因此，住房反向抵押养老保险在策略层面与法治层面上的发展路径必须最终落足于公权力的制度监管的政策支持，才能守住民生保障的底线。住房反向抵押养老保险的市场活力激发离不开政府机构的引导和帮扶，应当由政府部门对产品运行承担一定的经营风险和损失，进一步平衡双方当事人的利益。

四、我国发展住房反向抵押养老保险的完善路径

尽管近年来住房反向抵押养老保险在我国的试点情况不容乐观，但是经过近几年市场的宣传与开拓，大众对住房反向抵押养老保险的认可度和接受度逐渐提升。其在我国发展的必要性和可行性也指明，该制度或将成为解决当下我国人口老龄化问题的有效路径之一，具有很大的潜在市场需求和发展前景。正因如此，必须进一步寻求住房反向抵押养老保险在我国发展的可行性路径。

（一）相关法律制度的完善

美国的住房反向抵押养老金融产品运行情况在所有国家中处于较为领先的地位，其中最为突出的优势在于配套法律制度的构建。这一专门性立法即为美国的《全国住房法案》（National Housing Act），于1987年正式授权推出房屋净值转换抵押模式（全称为 Home Equity Conversion Mortgage，以下简称HECM），该法案获得了美国国家法典的同意实施，具有法律层面上的效力{15}。在我国的法律体系之下，应将反向抵押保险纳入《保险法》的规制范围，但是却并不意味着需要对其进行涵盖所有权利义务内容在内的面面俱到的条款规定。欲实现反向抵押保险的制度化，必须在充分了解反向抵押保险特性的基础之上，进行统领性、概要性的规范，具体包含了以下几个方面。

其一，将反向抵押保险定位为一种特殊的人身保险，纳入《保险法》第二章“保险合同”之下的第二节“人身保险合同”的规制之中。根据《保险法》第95条的定义，反向抵押保险区别于已有的几类人身保险范畴。具体而言，反向抵押保险因其保险金给付在前，被保险人死亡在后，而并不等同于以被保险人的死亡为保险公司给付保险金条件的一般的人寿保险；反向抵押保险因其对被保险人的健康水平的关注仅仅局限在保险条款订立时保险金数额的认定，并非等同于健康保险中保险人将被保险人身体出现疾病的状况作为保险金的给付条件；反向抵押保险更加与以被保险人因遭受
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