淮北市住宅小区物业管理条例
（2025年8月27日淮北市第十七届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过
2025年9月18日安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 业主大会及业主委员会
第三章 物业服务
第四章 物业的使用和维护
第五章 法律责任
第六章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅小区物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人、物业服务人等物业管理相关主体合法权益，营造良好的居住环境，根据《
中华人民共和国民法典》、国务院《
物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。
第三条 住宅小区物业管理活动应当坚持党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，建立政府组织、部门协同、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等共同参与的综合协调机制。
第四条 市、县（区）人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，将其纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，协调解决物业管理重大问题，推进物业管理与基层治理有机融合。
（一）指导、协调业主大会的成立和业主委员会的选举、换届；
（六）组织召集物业管理联席会议，协调解决疑难事项；
居（村）民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府做好相关工作。
第六条 市住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理，履行下列职责：
（二）指导和监督县（区）住房和城乡建设主管部门开展相关工作；
（三）监督和管理建筑物及其附属设施维修资金（以下简称专项维修资金）；
（四）依法制定管理规约、业主大会议事规则等示范文本；
第七条 县（区）住房和城乡建设主管部门负责辖区内住宅小区物业管理活动的监督管理，履行下列职责：
（一）指导街道办事处、镇人民政府依法开展相关工作；
（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；
第八条 市、县（区）人民政府有关部门，应当按照下列规定，做好住宅小区物业管理活动的相关监督管理工作：
（一）发展改革部门负责前期物业服务收费政策的制定，将物业服务人信用信息纳入公共信用信息目录；
（二）公安机关依法查处从建筑物中抛掷物品行为，监督、指导重要部位监控安防系统的建设、维护和使用；
（三）自然资源和规划部门负责规划核实和违法建设的认定，协助做好全市物业信息系统建设工作；
（四）市场监督管理部门负责电梯等特种设备的监督管理，依法查处物业服务价格违法行为；
（六）城市管理部门负责查处违法搭建建筑物、构筑物，违规装饰装修、设置广告，以及破坏公共绿化、擅自摆摊设点、占道经营等行为；
（七）消防救援机构依法查处消防安全违法行为，督促相关主体落实消防安全责任。
其他有关部门和单位在各自职责范围内做好住宅小区物业管理相关工作。
第九条 市住房和城乡建设主管部门应当建立智慧物业管理公共服务平台，推广用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等，提升物业管理服务水平。
第二章 业主大会及业主委员会
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年，应当召开首次业主大会会议。六个月内未召开的，街道办事处、镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务人或者业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内，应当组建业主大会会议筹备组。
筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表五至九人单数组成，其中业主代表由街道办事处、镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决。
筹备组应当自组成之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。
第十一条 业主大会会议可以通过电子投票表决系统或者书面等方式，对有关事项进行表决。业主大会会议不得就未公示议题进行表决。
业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内向全体业主公示，公示时间不少于三十日，并告知物业所在地居（村）民委员会。
业主大会会议未能形成相关决议决定或者业主就表决结果存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处、镇人民政府报告。
第十二条 业主委员会委员候选人通过业主推荐或者自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期一般不超过五年，委员可以连选连任。
业主委员会可以设立候补委员，其中候补委员所占比例不得超过委员会总人数的三分之一，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与业主委员会委员相同。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。
鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员参加业主委员会选举。
筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，在选举日的十五日前将候选人基本信息向全体业主公示，公示时间不得少于七日，并报送街道办事处、镇人民政府。
（二）抬高、虚增、截留建筑物及其附属设施的维修、检测等费用；
（三）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；
（九）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会成员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其成员资格；业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。
第十四条 实行业主委员会工作报告、履职评估制度。业主委员会每年应当向业主大会述职，并向街道办事处、镇人民政府报告工作情况。街道办事处、镇人民政府应当指导业主对业主委员会工作情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域内显著位置公示。
第十五条 业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会委员的工作补贴可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的使用情况、工作补贴以及标准由业主大会确定，定期由业主委员会以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第十六条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居（村）民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
居（村）民委员会组织换届选举工作的，应当成立业主委员会换届工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会进行业主委员会的换届选举。换届工作小组由街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会、现业主委员会成员代表和业主代表组成，人数为五至九人单数，其中业主代表由街道办事处、镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐。换届工作小组组长由街道办事处、镇人民政府确定。
第十七条 物业管理区域由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以由业主自行管理。所在地的街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会等相关单位应当予以指导和监督。
全体业主或者执行机构可以参照本条例依法决定共同事项和实施物业管理，应当对自行管理的内容、标准、费用、期限、执行机构、管理人等内容作出约定并公示。业主自行管理区域内的电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行管理维修和养护。
第十八条 物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处、镇人民政府应当组织成立物业管理委员会：
物业管理委员会可以由街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府确定。
街道办事处、镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起五日内，在物业管理区域内显著位置公示委员名单，并告知县（区）住房和城乡建设主管部门。
物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会履行职责一般不超过两年，业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。
第三章 物业服务
第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务人之前，建设单位选聘物业服务人的，应当与选聘的物业服务人签订书面前期物业服务合同，依法约定前期物业管理事项。
第二十条 新建物业交付使用前，建设单位与物业服务人应当开展物业共用部位、共用设施设备承接查验，如实记录承接查验物业的现状、存在的问题，提出解决方法，明确责任主体、解决期限和复验要求；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务人不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
承接查验过程中，应当邀请业主代表和住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府派员参加，必要时可以聘请相关专业机构予以协助。物业服务人应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业交付时书面告知业主。
物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务人应当妥善保管，业主有权免费查询。
（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准或者提高物业服务收费标准、增加收费内容；
（二）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；
（三）擅自利用或者允许他人利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；
（四）采取停止供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催交物业费；
（六）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；
（七）干扰业主大会成立、业主大会会议召开和业主委员会选举；
（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；
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